O valor para registrar o imóvel inclui documentação nos cartórios, ITBI e outras despesas que variam de acordo com o estado e município de localização, tipo de compra e valor da propriedade. Hoje, vamos explicar essas diferenças e os tipos de despesas.
Muitas pessoas buscam entender qual o valor para registrar um imóvel, mas quem realiza o sonho de comprar a casa própria, logo descobre uma surpresa: além do preço em si do bem, existem outras despesas, como o registro no cartório e alguns impostos pagos para o Município.
Para algumas pessoas esse momento é de choque e revolta, mas imóvel é um bem e, como qualquer outro, terá custos envolvidos.
É importante lembrar que, conforme Código Civil, a transferência da propriedade entre pessoas vivas somente se completa com o registro do novo dono na matrícula do imóvel. Sem isso, quem pagou não é dono. Assim como se registra um carro, é necessário registrar a casa.
Neste texto, você vai entender exatamente o que precisa ser pago, quando cada despesa é obrigatória e prever alguns valores por meio da calculadora oficial do Registro de Imóveis do Brasil.
É preciso entender que os custos com cartório de registro de imóvel são pagos uma vez para ter a segurança de no futuro ninguém vir a reclamar sobre o direito sobre este bem. Em alguns países, como os Estados Unidos, as pessoas precisam pagar um seguro do imóvel para ter uma proteção parecida. No Brasil, a proteção vem principalmente do registro feito no cartório.
Quando o comprador tem contato com o pessoal dos cartórios, escuta termos como “custas e emolumentos”, que na prática são as taxas pagas para cada serviço prestado por eles. Nenhum mistério. Como em qualquer outra área, serviços devem ser pagos. E no caso dos cartórios, isso é previsto na Lei de Registros Públicos, além de ter definições específicas em leis federais, estaduais, sendo as tabelas aprovadas pelos Tribunais Estaduais e não simplesmente definido por cada cartório.
Mas, como dito antes, existem também outros valores a serem pagos, como impostos, por exemplo, que variam por município. Vamos entender direitinho o que é cada custo e para quem se paga.
A propriedade só passa oficialmente para o nome do comprador após o registro na matrícula do imóvel.
A escritura é o documento que formaliza a compra e venda perante o tabelião.
É o imposto municipal devido na compra e venda de imóveis e foi criado para que os municípios pudessem arrecadar dinheiro para financiar serviços públicos essenciais na cidade, como saúde, educação e infraestrutura urbana.
Passo a passo:
Esse é o momento em que o imóvel passa oficialmente para o nome do comprador. Na prática, o oficial do cartório vai anotar na matrícula (que é uma espécie de histórico de toda a vida daquele bem) que a partir daquele momento você é o dono, mediante a venda realizada pelo proprietário anterior.
Resumindo:
| Custo / Documento | O que é? | Onde pagar? | Quando é obrigatório? / Quando pagar? | Custo / Valor |
| 1. Escritura Pública | Documento que formaliza oficialmente a compra e venda. | Tabelionato de Notas (Cartório de Notas) | Obrigatória: Compras à vista (imóveis acima de 30 salários mínimos). Dispensada: Imóveis financiados ou abaixo de 30 salários mínimos. | Varia por estado e valor do imóvel. |
| 2. ITBI | Imposto municipal sobre a transferência do bem. | Rede bancária (via guia da Prefeitura) | Pago logo após o contrato/escritura e sempre antes de enviar os papéis ao Registro de Imóveis. | Geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel. |
| 3. Registro do Título | Ato que transfere oficialmente a propriedade para o nome do comprador. | Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente | Sempre obrigatório (último passo do processo, após pagar o ITBI). | Varia por estado e valor do imóvel. |
A verdade é que não existe um custo único padronizado em todo o país. O valor das taxas especificamente relacionadas aos serviços dos cartórios depende de qual ato será realizado, em qual estado e do valor da compra. Imóveis mais caros pagam mais, naturalmente. Assim, perguntas como “quanto custa registrar um imóvel em SP” ou “quanto custa registrar um imóvel no Rio de Janeiro” têm respostas bem diferentes.
A boa notícia é que o comprador pode ter uma ideia clara de quanto vai pagar, por meio da calculadora de registro de imóveis, fornecida pelo Registro de Imóveis do Brasil (RIB), entidade representante dos oficiais de cartório no país.
Confira aqui: https://www.registrodeimoveis.org.br/calculadora
A ferramenta é bem intuitiva, bastando escrever a informação pedida em cada campo. Veja, por exemplo, quais seriam os valores de pagamento para um imóvel de R$200.000,00 em Belo Horizonte (MG).
| Descrição | Emolumento | Taxa de fiscalização | Registro Civil – 6% | Subtotal |
| Registro da Compra e Venda (Valor: R$ 200.000,00) | R$ 2.691,10 | R$ 1.344,66 | R$ 202,56 | R$ 4.238,32 |
| Certidão Inteiro Teor/Resumo | R$ 28,23 | R$ 10,72 | R$ 2,13 | R$ 41,08 |
| Prenotação | R$ 49,39 | R$ 10,72 | R$ 3,72 | R$ 63,83 |
| SUBTOTAIS | R$ 2.768,72 | R$ 1.366,10 | R$ 208,41 | R$ 4.343,23 |
| ISS (5.26% sobre R$ 2.977,13): R$ 156,60 | TOTAL: R$ 4.499,83 | |||
| Informações Adicionais sobre a Taxa FIC:* Os cálculos não englobam os valores da taxa FIC, que entrou em vigor em 01/04/2025. A taxa FIC deverá ser consultada na Serventia/Cartório de sua Região. * Verifique na data da sua consulta se houve alguma alteração. | ||||
Atenção:
Veja que a simulação não aponta valores com outros tipos de cartórios ou com os impostos municipais que possam existir.
Outra ferramenta de transparência para os usuários dos serviços está no site do RI Digital, portal oficial dos serviços de Registro de Imóveis, onde é possível acessar diferentes serviços on-line e também consultar a tabela de custas e emolumentos do registro de imóveis do Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e todos os estados para os serviços de cartórios.
É natural que muitas pessoas se assustem quando descobrem todos os custos envolvidos no registro de um imóvel. No entanto, cada um deles tem uma finalidade e estão previstos na legislação.
Enquanto os impostos são destinados ao município, os valores pagos ao cartório remuneram os serviços necessários para dar segurança jurídica à negociação e fazer com que esse patrimônio passe oficialmente para o nome do comprador, por exemplo. Já os valores dos cartórios, além de pagar o serviço em si e toda a estrutura do local, parte do valor também vai para funcionamento do Sistema Judiciário brasileiro.
É importante conhecer essas despesas antes mesmo de fechar o negócio, se preparar para isso e não ter surpresas no momento da assinatura dos documentos.
Para não cair em golpe, esse é um passo que deve ser dado antes mesmo do contrato de compra ou a escritura serem assinados, comprovando que o bem está mesmo livre para ser vendido. Exemplos de documentos que podem ser solicitados: matrícula atualizada, certidão de ônus reais e certidão de ações reais e reipersecutórias.
Dependendo da negociação, podem ser obtidas certidões antes do contrato de compra e venda ser assinado para verificar se o vendedor possui dívidas ou processos que possam trazer problemas para a compra (como certidões cíveis, fiscais, trabalhistas e de protesto). Em muitos casos são recomendadas, embora nem sempre obrigatórias.
Ocorre principalmente quando há financiamento. A instituição financeira normalmente exige uma avaliação técnica para verificar o valor de mercado e as condições físicas do imóvel.
Quando a aquisição é financiada, podem existir despesas cobradas diretamente pelo agente financeiro, tais como tarifa de avaliação do imóvel, taxa de análise jurídica/cadastral e demais despesas de contratação. Esses valores variam conforme o banco.
Quando o imóvel é financiado, o banco também registra a garantia do financiamento na matrícula. Dependendo da legislação estadual, esse custo pode ser incluído no valor do registro principal ou ser cobrado separadamente.
Alguns documentos privados de compra e venda podem exigir o reconhecimento de firma das assinaturas. Nem sempre é uma exigência, mas ocorre conforme o tipo de documento utilizado.
Caso sejam apresentadas cópias de documentos pessoais ou certidões que precisem ser autenticadas para validação do processo.
Se o comprador ou o vendedor forem representados por um terceiro (procurador) no ato da assinatura, haverá o custo da lavratura da procuração, caso ela ainda não exista.
| Custo / Serviço | O que é / Para que serve? | Onde pagar? | Quando é necessário ou recomendado? |
| 1. Certidões do Imóvel | Comprovam que o imóvel está livre e sem impedimentos para a venda (Ex: matrícula, ônus reais). | Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e Prefeitura. | Altamente recomendado: Antes de assinar o contrato ou a escritura, para evitar golpes. |
| 2. Certidões do Vendedor | Verificam se o vendedor possui dívidas ou processos (cíveis, trabalhistas, protestos, etc.). | Órgãos emissores (Tribunais, Cartórios de Protesto). | Recomendado: Antes do fechamento do negócio, para garantir a segurança jurídica da compra. |
| 3. Avaliação do Imóvel | Vistoria técnica para atestar as condições físicas e o valor de mercado real do bem. | Diretamente à instituição financeira (banco). | Obrigatório: Em praticamente todos os casos de imóveis financiados. |
| 4. Custos do Financiamento | Tarifas administrativas bancárias (análise jurídica, cadastral, abertura de crédito, etc.). | Diretamente ao banco responsável pelo crédito. | Obrigatório: Apenas quando a aquisição do imóvel é feita através de financiamento. |
| 5. Registro da Garantia | Registro da alienação fiduciária (garantia do banco) na matrícula do imóvel. | Cartório de Registro de Imóveis (CRI). | Obrigatório: Em imóveis financiados (pode ser cobrado junto ou separado do registro principal). |
| 6. Reconhecimento de Firma | Validação em cartório da assinatura das partes no documento. | Tabelionato de Notas (Cartório de Notas). | Depende: Exigido em contratos particulares de compra e venda sem força de escritura. |
| 7. Autenticação de Documentos | Cópia autenticada de documentos pessoais ou certidões para validar o processo. | Tabelionato de Notas (Cartório de Notas). | Depende: Quando exigido pelo banco ou pelos cartórios envolvidos no processo. |
| 8. Procuração Pública | Documento que dá poderes legais para um terceiro assinar em nome do comprador ou vendedor. | Tabelionato de Notas (Cartório de Notas). | Depende: Necessário apenas se uma das partes não puder comparecer pessoalmente para assinar. |
Quanto custa para colocar um imóvel no meu nome após a compra?
Esse valor inclui o imposto da compra, taxas de cartório e outros custos que podem variar de acordo com a cidade, o estado e o tipo de compra.
Por que preciso pagar tudo isso além do preço do imóvel?
Porque, além de comprar o imóvel, é preciso fazer a transferência dele para o seu nome. Esse processo envolve impostos e serviços de cartório que garantem que você será reconhecido oficialmente como proprietário.
Quem paga essas despesas: o comprador ou o vendedor?
Normalmente, quem compra o imóvel é quem paga os custos da transferência.
O imóvel já é meu depois que assino o contrato?
Ainda não. Assinar o contrato é apenas uma etapa. O imóvel só passa oficialmente para o seu nome depois que a transferência é registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O que é o ITBI?
É o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis cobrado pela prefeitura sempre que um imóvel é vendido. Sem pagar esse imposto, não é possível concluir a transferência para o novo proprietário.
Preciso fazer escritura em todos os casos?
Não. Se você comprou o imóvel com financiamento bancário ou com valor inferior a 30 salários mínimos a escritura pode ser dispensada. Nesses casos, podem ser usados o contrato do banco ou contrato de compra e venda particular.
Como posso saber quanto vou gastar antes de comprar?
Você pode fazer uma estimativa usando a calculadora do Registro de Imóveis do Brasil ou consultar a tabela de custos do seu estado.
Os valores são iguais em todo o Brasil?
Não. Cada estado tem suas próprias tabelas de custos, que são aprovadas pelos tribunais estaduais. Já o ITBI também muda de uma cidade para outra e ainda podem existir impostos específicos de cada local.
Além do registro, podem aparecer outros custos?
Sim. Dependendo da compra, pode ser necessário pagar certidões, avaliação do imóvel (em caso de financiamento), autenticação de documentos ou reconhecimento de assinatura entre outros.
Posso deixar para registrar o imóvel depois?
Enquanto o registro não for feito, a propriedade ainda não estará oficialmente em seu nome, o que pode trazer problemas no futuro e até levar à perda desse bem.
Como saber se o imóvel está livre para ser vendido?
Antes de fechar o negócio, você pode pedir algumas certidões no cartório responsável para verificar se há dívidas ou pendências.
Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – especialmente o art. 1.245, que estabelece que a propriedade do imóvel é adquirida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) – disciplina o funcionamento dos registros públicos, incluindo o Registro de Imóveis.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015consolidado.htm
Lei nº 7.433/1985 – dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas e outras providências.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7433.htm
Constituição Federal de 1988 – o art. 156, inciso II, atribui aos municípios a competência para instituir o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm
Lei nº 10.169/2000 – estabelece normas gerais para a fixação dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l10169.htm
Calculadora oficial do Registro de Imóveis do Brasil (RIB) – permite estimar os custos dos atos de registro conforme o estado, o valor de compra da propriedade e o tipo de operação.
https://www.registrodeimoveis.org.br/calculadora
RI Digital – Consulta às tabelas estaduais de custas e emolumentos e realização de serviços on-line de registro de imóveis – reúne os links oficiais para consulta das tabelas de todos os estados brasileiros.
https://ridigital.org.br/ConsultaTaxas/EmolumentosEstado.aspx
